不動産投資

【初心者向け】アパート3棟25部屋の不動産投資で最初にやったこと〜やり方お伝えします〜

不動産投資をはじめるのに何から手をつけたらいいですか?

こんなお悩みを解決します。

@sanada3730

不動産投資を成功させるために必要なのは以下の2点

①信頼できる取引業者を見つけること

②物件を見極める力をやしなうこと

です。

まずはこの2点を解決できるようにしましょう!

信頼できる【取引業者】を見つけること

不動産投資は、非常に息の長いビジネスになります。

買って終わりではなく、その後の”収益を上げるために貢献してもらえるか”が大きなポイントですね。

取引業者選定でポイントになるのは

  1. 入居率
  2. 上場の有無
  3. 頭金の必要性
  4. セミナーの充実度
  5. 独自性

などがあります。

また、取引業者の業務は、大きく「賃貸管理」と「建物管理」に分けられます。

取引業者選定のポイント

その中でも入居率はその後の収益に大きく左右してきます。

不動産投資における「入居率」とは、所有する不動産の戸数に対する入居者の割合を意味します。

具体的には、自分の所有する2戸のマンションのうち、1戸に入居者がいてもう1戸が空室なら、入居率は50%です。

アパートの場合は、例えば自分の所有する1棟4室のアパートのうち、3室が入居済みで1室が空室なら入居率は75%となります。

満室経営ができるかどうかも、業者さんの力量で大きく変わってきますよ。

ちなみに・・・

私の3棟25部屋は、ほぼ満室経営です😃

先日も、6月28日に退去した物件で、6月30日に新規入居者が決まりました。

賃貸管理

賃貸管理とは、入居者募集やクレーム対応など主に入居者への対応を行う業務で、建物管理は、建物の清掃業務など建物の維持管理に関する業務です。

●賃貸管理の主な業務としては、以下のようなものがあります。

・入居者の募集
・賃貸契約関係手続き(新規・更新)
・家賃集金、滞納者への督促
・クレーム対応
・退去立ち会い、清算
・修繕工事の手配 など

副業で行うには、”絶対”に委託したい業務ですね。

特に、クレーム対応などは委託をしなければ平日の昼間は絶対に不可能です。

建物管理

●建物管理の主な業務としては、以下のようなものがあります。

・建物の維持管理(メンテナンス)
・設備の維持管理
・清掃業務
・長期修繕計画の策定

こちらも、副業の場合はお願いしたい業務ですな。

ちなみに、私は「賃貸管理」と「建物管理」を同じ業者に依頼をしています。

いきなり不動産投資を商売にしている業者のセミナーに参加をすると、思いっきり売り込まれますから(笑)、まずはこういう会社のセミナーや無料相談会を受講された方が良いでしょうね。

物件を見極める力をやしなうこと

不動産投資の10個のステップは

①情報収集

②資料請求

③物件を見極める

④物件調査

⑤買付証明を出す

⑥金融機関に融資を申し込む

⑦売買契約を結ぶ

⑧融資承認が出る

⑨金銭消費賃貸契約を結ぶ

⑩決済する

です。

ここで重要になるのが

③物件を見極める

ですね。

これによって、⑧の融資承認が出るかどうかも大きく関わってきます。

全て現金で購入する人はほとんどいないでしょうから、金融機関からの融資がしてもらえるかどうかは大きなポイントですね。

現金があったとしても、現在の低金利なら借入した方がいいですね。

物件を見極める力を養うには、まずは件数多く物件を見る必要があります。

ここは、数をこなす必要がありますよ。

例えば、こういうところを見てみましょう。

健美家

国内最大級の収益物件情報サイト「健美家」 全国の物件検索、著名投資コラム等掲載。

コラムやニュースも充実・初心者からプロまで・豊富な物件数・投資ライフをサポート・タイプ: 一棟売りアパート, 一棟売りマンション, 投資用マンション, 一棟売りビル, 戸建賃貸。

健美家

タウンライフ不動産投資

資料請求すると、その後営業電話やメールが来るのがちょっと・・・

というかた、多いですよね。

というか、ほとんどの方だと思います。私もそうです(笑)

タウンライフ不動産投資・相談サイトとは、 

こちらでは、問い合わせ段階では不動産投資会社に個人情報を開示する必要がありませんよ。

不動産投資物件情報を お探しの方が匿名で物件リクエストや、不動産投資にまつわる相談、 問い合わせができる無料サービスです。 

タウンライフ不動産投資の管理画面を通して、 不動産投資会社と連絡が取れます。 
気に入った物件がありましたら、 個人情報を開示して質問・商談へ進むことができます。 

STEP①
 希望条件を入力 

STEP②
 不動産投資会社から物件情報をご提案 

STEP③
 提案された物件を検討・商談に進みたいなら 不動産投資会社に個人情報を開示 

■ポイント 

問い合わせ段階では、匿名で依頼ができます。 

提案された物件で、商談に進めたい時に 不動産投資会社に個人情報を開示する仕組みとなっていますので、 一括請求と異なり、後の営業電話やメールを気にすることがありません。

不動産業者を訪ねてヒアリング

やはり足で稼いだ情報が一番ですよ。

地元の不動産業者を訪問した時には4つのポイントをヒアリングしましょう。

①「そのエリアならではの特徴や状況」を聞き出す

②「満室にするための条件」を聞き出す

③「競合する物件の状況」を聞き出す

④「物件のネガティブな情報」を聞き出す

業者を訪問して嫌がられないポイントはこちらで学んでください。


まずは、たくさんの物件情報にふれて見極める力をやしなってください。

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