不動産投資

不動産投資初心者は【新築木造アパート一棟買い】ではじめなさい

 

不動産投資って、いろいろ種類があって悩むんですけれど・・・

 

 

こんなお悩みを解決します

【本記事の信頼性】

Sanada(@sanada3730)

Sanada式不動産投資のスタンス

不動産投資をする時に、決めておくべきは「スタンス」ですね。

判断基軸ともいえると思いますが、これが決まっていないといろいろな情報が入って来た時に都度悩んでしまうことになりますよ。

Sanada式不動産投資のスタンスですが・・・

まず、どうなりたいかといえば

 

私の夢は「身体の健康・心の健康・お金の健康を維持しながら楽しく暮らし、社会に貢献する」ことです。

そのための目標は「60歳までに自由な時間(セミリタイア)と好きな時に好きなことができるお金(不労所得で毎月300万円)を継続的に手にいれる」ことです。

 

これを実現するためにどうすれば一番効率的かを見極めることになります。

サラリーマンをしながらの副業になるので、そのあたりも考慮しスタンスを決めました。

Sanada式の不動産投資のスタンスは

  • 手間をかけない
  • 自己資金を極力使わない
  • リスクを減らす
  • 売買でなく賃貸で

の4つです。

手間をかけない

サラリーマンの副業ですから、平日の日中は手間をかけられませんし、週末も対応に追われることは避けたいです。

そうなると、手間がかからない物件を選ぶことになります。

修繕などがしょっちゅうあると、自分では作業はしないものの、修理の依頼などを出さないといけませんね。

業者さんへの連絡も必要になります。

なるべく、手間がかからない物件が好ましいですね

 

自己資金を極力使わない

不動産投資の最大のメリットは、他人資本(銀行借り入れ)が活用できてレバレッジをいかす事ができるところですね。

なので、自己資本を極力使わないことを考えています。

そのためには、なるべく全額を銀行から借り入れる事ができれば一番いいですよね。

売買でなく賃貸で

不動産投資で収益をあげる場合に、売買で資産を増やしていく方法もありますね。

私の目標は

60歳までに自由な時間(セミリタイア)と好きな時に好きなことができるお金(不労所得で毎月300万円)を継続的に手にいれる

なので、「継続的に」不労所得を得る事が必要です。

そのためには、一時的に収益をあげる売買ではなく継続的に収益をあげられる賃貸があっています。

 

物件種別ごとのメリット・デメリット

不動産投資で知っておいた方がよい言葉に

  • 収益価格
  • 積算価格

があります。

収益価格とは

不動産物件がこれから生み出すであろう利益と、現在の価値を合計した評価額

です。

積算価格とは

土地の価格と建物の価格をそれぞれ算出して、金額を合計する評価方法

です。

銀行は、積算価格を重視して担保評価をして採用しているので、積算価格が高くなる方がメリットですね。

 

物件種別メリットデメリット
区分マンション●安く購入できれば、売る時に儲けが出る可能性が高い●積算価格が売値の半分ほど
●資産形成やキャッシュフロー形成に時間がかかる
戸建て●マイホーム用に作られているものが多く、賃貸用に作られたアパートやマンションに比べ作りがしっかりしている
●耐用年数を超えているものが多いため、土地値で建物付き物件が購入できる
●積算価格が土地のみになることもある
●資産形成やキャッシュフロー形成に時間がかかる
●高利回り物件が多く、キャッシュフローが多い
木造アパート●新築は客付けがしやすく、銀行融資が通りやすい
●耐用年数をまるまる使えて減価償却していないため建物の積算価格が高く出る
●中古であれば、土地値で購入してく方法を取れば債務超過になりにくく銀行からの評価も高くなる
●中古だと客づけはまあまあで、銀行融資は通りにくい
一棟マンション●法定耐用年数が長く、積算価格が高い傾向にあるので銀行評価が出やすく融資を受けやすい
●売却時の売却益で大きくサヤを得ることも可能
●新築時の建築費は高い
●中古でも物件価格は高い傾向がある
●修繕費が高く、大規模修繕が発生する場合は数千万円の出費になる事がある
物件種別ごとのメリット・デメリット

スタンスと物件種別ごとのメリット・デメリットを整理

自分の不動産投資のスタンスと、物件種別ごとのメリット・デメリットを整理してみました。

自分のスタンスのポイント例は以下の通りです

●手間をかけない
 ➡︎修理が少ない

●自己資金を極力使わない
 ➡︎積算価格が高い(銀行借り入れがしやすい)

●リスクを減らす
 ➡︎空室リスクが少ない・部屋数を多くしてリスクを分散する

●売買でなく賃貸で
 ➡︎長く所有し続けられる物件であるかどうか

これを自己判断で数値化したものが、以下の表です。

 手間をかけない自己資金を極力使わないリスクを減らす売買でなく賃貸で合計ポイント
区分マンション
戸建て
木造マンション15
一棟マンション13

私のスタイルにあった投資物件は、”木造マンション”という結果となりました。

中古か新築かという選択がありますが、積算価格を高くする・客づけをよくするためには新築が良さそうです。

不動産投資の”福”作用

不動産投資をしてみると、不労所得以外にもいい事がありました。

生命保険がいらない

これは地味ですが、結構大きいですよ。

ローンの借入をする時に、団体信用生命保険に加入をしました。

団体信用生命保険は、ローン返済中に亡くなってしまったり、高度障害状態になってしまったりしたときに、ローンの残額を肩代わりしてもらえる保険のことです。

もし亡くなったとすると、ローンがチャラになり家賃がまるまる収入になります。

ちなみに・・・

生命保険文化センターの【平成30年度「生命保険に関する全国実態調査」】によると、世帯年間払込保険料は平均38.2万円です。

仮に30歳から60歳まで30年間払ったとすると・・・

38.2万円×30年間=約1,150万円

ですね。

1000万円クラスの費用が浮くのは大きいですね。

確定申告で還付がありました

不動産所得が発生し、給与所得と損益通算する事ができます。

初年度は経費が多くかかっているのと、減価償却費(⬅︎やはりこの存在は大きい!)があるので不動産所得はマイナスになりました。

結果的に所得が減ることとなり、なかなかの額の還付が発生しましたよ。

 

物件調査に行って来ました

物件は福岡にあり、今住んでいる地域からは約1000kmあります。

会社の転勤で福岡在住の時に物件を購入しました。

福岡はとても大好きな場所で、特に食べ物が安くて美味しいところが気に入ってます。

なので、年に1回は物件調査に福岡へ行きます。

もちろん、管理をしてくれている業者さんを誘って、美味しいものも食べながら情報交換をしています。

この後あなたがとるべき行動

まずは、行動してみましょう。

Sanadaが最初に参加したセミナーはこちらでした。

最近Sanadaが注目している会社はこちら。
不動産経営は”管理を買え”と言われているので、会社選びが本当に大事です。

オススメの本

 いきなりセミナーはハードルが高いな・・・

というかたは、本から情報を収集してみましょう。

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サナダさん、不動産投資をする前に読んでおいた方がいいオススメの本ってありますか? 不動産投資をする前に実際に読んだ本をご紹介しよう 不動産投資・アパート経営を始める前にどんな本を読んだらいいの?という ...

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その次は、資料請求ですね。

不動産投資に興味がある場合は、資料請求までは進んでくださいね。

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